В соответствии со статьей 14 Конституции Украины земля является
основным национальным богатством, которое пребывает под особой охраной
государства. Дублируется это конституционное положение в Земельном
кодексе Украины и имеет принципиальное значение для урегулирования
земельных правоотношений.
Кроме того, не следует забывать и о положениях Гражданского кодекса
(ГК) Украины, рассматривая землю как объект частной собственности. Так, в
ГК Украины устанавливается в том числе, что право собственности
является неприкасаемым.
К сожалению, на данный момент не существует идеального правового
регулирования земельных правоотношений, что нередко приводит к нарушению
права собственности на земельные участки.
Получить кадастровый номер
Одним из частых проявлений такого нарушения становится наложение
границ земельных участков друг на друга. Такая проблема стала
встречаться относительно недавно — с момента вступления в силу в
2013 году Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» (Закон).
До вступления в силу Закона основным правоустанавливающим документом
на земельные участки был государственный акт на право собственности на
землю. Данный документ выдавался на основании землеустроительной
документации, которая составлялась исключительно в бумажной форме и
только с 2003 года начала копироваться также и на электронные носители.
Так, в силу того, что до 2003 года границы часто устанавливались без
надлежащей точности, без определения их на местности и без согласования с
собственниками соседних участков, в последующем оказалось, что во
многих случаях земельные участки накладываются друг на друга.
Согласно Закону, с 1 января 2013 года акты на право собственности на
земельные участки выдавать перестали, а единственным
правоустанавливающим документом стало свидетельство на право
собственности. Кроме того, фактически была установлена обязанность
собственников земли осуществлять государственную регистрацию и получать
кадастровые номера на свои земельные участки, что в случае наложения
границ земельных участков оказалось весьма затруднительным.
Сложности при получении кадастрового номера в первую очередь связаны с
законодательным ограничением, которое запрещает государственную
регистрацию земельных участков, находящихся в границах других земельных
участков или их частей (накладываются на них).
Без кадастрового номера на земельный участок собственник не может
распоряжаться своим правом собственности в полном объеме, ведь, к
примеру, осуществить продажу или сдать в аренду земельный участок по
соответствующему договору можно только при наличии кадастрового номера.
Следует отметить, что эта проблема достаточно распространена — по
некоторым данным, на Украине друг на друга накладываются более трех
миллионов земельных участков.
Разрешить спор
Безусловно, наложение границ земельных участков — это следствие
недобросовестной работы землеустроительной организации и регистратора.
Возникает логичный вопрос: что же следует предпринять собственникам в случае наложения границ их земельных участков?
Здесь вариантов немного, и все зависит от того, какую позицию
занимает собственник смежного земельного участка, на который произошло
наложение.
Если все собственники таких участков признают ошибку и готовы
договариваться между собой, а также с органом, который передавал
земельный участок, то можно обойтись без суда. Все эти собственники
должны обратиться в соответствующий орган и переоформить земельные
участки с учетом ошибок, которые были допущены при установлении границ.
В 2009 году Конституционный Суд Украины в своем решении установил,
что органы местного самоуправления имеют право вносить изменения, а
также отменять свои акты, что дает возможность во внесудебном порядке
урегулировать проблему с наложением земельных участков путем
соответствующего обращения в орган, выдавший государственный акт на
землю. Такое обращение возможно только в случае, когда отсутствует спор и
собственникам земли удалось достигнуть консенсуса.
Если один из собственников не согласен мирно урегулировать спор,
возникший из-за наложения, следует обращаться в суд с иском о признании
недействительным государственного акта на право собственности.
Ответчиками в этом споре будут выступать собственники земельных
участков, на которые произошло наложение, а также орган местного
самоуправления, выдавший акт, нарушающий права других собственников
земли.
Очень важно правильно сформулировать исковые требования, чтобы в
результате рассмотрения спора суд мог вынести решение, которое
действительно восстановит нарушенное право.
Анализ судебной практики показывает, что споры относительно наложений
границ земельных участков возникают достаточно часто. Суды
придерживаются четкой позиции, что наложение границ земельных участков —
исключительно вина органов, выделяющих эти земельные участки.
Таким образом, как правило, суды признают недействительными акты на
земельные участки, если в ходе рассмотрения дела было установлено, что
такие акты выданы без учета границ смежных земельных участков, акты на
которые выдавались ранее.
Необходимо отметить, что на мирное урегулирование спора, возникшего
из-за наложения границ земельных участков, потребуется значительно
меньше времени и других затрат, поэтому обращение в суд следует считать
запасным вариантом. Более того, мирное решение проблемы создает больше
опций для собственника земельного участка, акт на который выдавался
позднее, так как в судебном порядке он, вероятно, может проиграть спор и
в итоге акт на весь земельный участок вообще признают недействительным.
К сожалению, конфликты, связанные с наложением границ земельных
участков, нередки, и на данный момент не существует правового
регулирования, учитывающего особенности возникшей проблемы.
Возможно, законодателю следует внести изменения в Закон Украины «О
Государственном земельном кадастре», дополнив его специальными
положениями, устанавливающими четкий механизм решения проблемы, что в
дальнейшем позволит исключить множество судебных разбирательств и будет
способствовать защите прав и охраняемых законом интересов собственников
земельных участков и значительно сэкономит их время и средства.